杭州滨江一晚清老宅26万起拍

    与南岸晶都花园小区只隔着一条长河路的滨江区西兴镇襄七房村的一所100多平米的房产竟然只以2040元每平米的价格在拍卖。

    4月25日，杭州市产权交易所发布99号公告，将于本月11日下午2点半拍卖一间位于杭州市滨江区西兴镇襄七房74号房产，该建筑面积为127.40，拍卖参考价为26万元。两处房产价格竟然如此天差地别，2040元每平米的到底是座什么样的房产呢？

    被拍卖的是座晚清老宅已认证为历史建筑

    昨天下午，我们找到西兴镇襄七房74号房产，这是一所老宅当中的一间房。在老宅门口竖着一块石碑，认证了该老宅为杭州市历史建筑，始建于清晚期，是由襄七房72、73、74、58-1号共同组成的传统木结构院落式民居建筑群。

    老宅的门前铺着两块青石板，踏上一段宽3米左右的台阶，两侧有石柱，上面雕刻着一些花纹，因为年代久远已经有些破损，大门深5米左右，两侧摆放了两根石条。

    走进老宅的门墙，置身正厅、厢房中的天井，仿佛一下子就穿越回了百年前的水墨江南。

    被拍卖的74号房就位于大宅正中，它稍显破败的外墙和古朴的木制大门诉说着自己悠久的历史，房顶的青石瓦片和雕刻飞檐雕刻精美。大门已经有些锈迹的铁环上锁着一把铁锁，禁止人们进入，在房子左侧有一扇校门可以走进74房，进门发现整间房只有一层，层高约5米，房内空空荡荡，只有4根木柱立在房中撑起房间大梁，每根木柱下都有一个石台圆台垫着，房内弥漫着一股霉味。

    百年前大户人家娶了四房，建了5所宅子分给5个儿子

    “这房子空了20来年了，难免有些味道。”租住在72房的李先生说，“听说以前是当地一个大户建的，娶了四房太太，生了好几个儿子，所以才建了这么大房子分给他们住，如果你们要想知道更具体的信息，可以问问来大妈。”

    来大妈，今年62岁，头发花白的她是襄七房村人，已经在这所宅子住了大半辈子了，得知来意，带着我们坐在了大门旁的石条上，“以前我爸爸就是抱着我，坐在这石条上讲老房的故事。”

    来大妈回忆

    这个宅子是100多年前我先太公（具体几代已不可考）建的，同类型的有5所，分给了5个儿子。这5所宅子沿着我门前的这条小河分布，以前这条河可以直通钱塘江。

我们现在住的宅子以前叫文蔚堂，74号房当年是宅子里办红白喜事时用的大厅，花轿这些都直接抬进来的，家里人都住在74号后面三幢更大更高的房子里，可惜80年前后面的宅子着火了，是大门关着从里往外烧的，所以整间房都烧没了，我爸爸的脚小指和后脚跟都在这场火里烧没了。74号房在新中国成立后被国家没收了，用来当粮食仓库。20年前，粮食仓库也搬走了，房子被一个杭州人买走后，就一直空到现在。

    “20年前，这里还住着34户人家，都是一家人，很热闹，现在都搬走了，房子都是重新装修过以后租出去了。”来大妈说。

    起拍价很低看上去很诱人，1个月有20多拨人来考察

    这样一间杭州市历史建筑的拍卖十分吸引眼球，住在大院里已经一年多的李先生告诉我们，这间老房虽然长期闲置，房内显得有些破旧和脏乱，但最近已经陆陆续续有很多人来看过了，“最近1个月就有20多拨，”李先生说，来看房的人都四处打听老房信息，也常常问到李先生这里来。

    每平方米2040元的价格究竟如何？我们咨询了我爱我家房产研究中心的周包军经理。

    “目前附近小区的价格最低的也要1万元以上，按照起拍价来看，价格确实是很低，看起来挺诱人。”周包军说，“不过，历史建筑拍卖具有一定的特殊性，首先它不仅要参照房屋本身的房屋属性，比如地段，还要参照历史建筑内在的历史价值和人文价值，这是这类房屋的一些增值因素，对房屋的拍卖价格会起到很大的影响。”

    相关：哪类人群在购买历史建筑，买的时候该注意什么

    “这样的房产对市场来说，对一些从事创意产业的人群，还有一些喜欢古建筑的人群以及投资人士来说，古村落的文化优势和历史底蕴对他们还是具有吸引力的，比如丽江、乌镇等古镇，还有西湖边有一些古建筑由于特殊商业设定，作为经营场所使用，不过这块市场涉及的专业因素比较多，还不是很开放，因此目前购买者群体并不是很大，与普通老百姓还是有一定距离的。”周包军介绍道。

    “在参加竞拍时，竞拍者要弄清这样的村落是否具有产权，购买的是不是仅仅是房屋的使用权？”周包军经理说，“还有一个问题就是是否有土地证，这处房产以前是不是私宅。”

    买下老宅能不能修缮，如果能该如何修缮

    74号房历经百多年岁月的洗礼，又空置了20多年，屋内空空如也，被拍卖后肯定需要一番修缮才能继续使用，这样的老宅修缮容易吗？

    “像这种历史建筑的修缮是很繁琐的，如果这所房子最后的成交价就是拍卖价的话，那修缮成本肯定会高过拍卖价。”研究古建筑的同济大学地下建筑与工程系汤永净副教授说，“而且这类历史建筑的修缮也有规定。”

    汤永净介绍，以历史建筑的价值衡量，修缮这种历史建筑最低要求就是要保证建筑的外貌，对外墙、房顶、瓦片都不能更改，只能对房子内部进行改造、装修；价值更高的历史建筑，则要求连房间内部的承重结构等都不能改造，只能对非承重部分进行装修；最严格的要求是不能对历史建筑有任何改变。

    汤永净说：“从74号房子的照片上看，像房子木柱、雕刻这些要修缮花费还是挺大的，具体费用要看材料来定。而且修缮也不是随便进行的，要先通过有资质的机构对历史建筑进行鉴定，然后设计出可行的修缮方案，而鉴定和方案设计也都是要花钱的，这些都要算在成本里面。”

    买下老宅可以做什么？

    老宅价格很诱人，想当老宅主人，怎么来“规划”老宅？先来看看这些“变身”事例，灵隐寺旁的安缦法云可能是古村落演变为奢华酒店的代表。

    2008年，昭德及安缦公司领导人决定将法云古村修缮成精品酒店，发掘其古村落历史文化价值，同时也把文化商业化向世界开放。在投下大量资金后，经过12个月的设计和工程，安缦法云从废墟中焕然重生为住宿价格5千到1万多一晚的豪华型酒店。

    同样的还有国家级文物保护单位胡雪岩故居

    胡雪岩故居是目前杭州保存最完整、规模最大的一处清代名人故居，同时也是全国重点文物保护单位。杭州市先后耗资5500万元，将这座占地10.8亩的清代巨商第一宅修复为杭州一处新的人文景观。2006年前后，胡雪岩故居开设了餐馆。

    “北京的周边也有很多村落，被艺术工作者改造，改造成与城市有一定距离的创作场所，”周包军说，“假如类似的历史建筑，存在诸如此类的使用功能，对于一些人群来说是有价值的。”

    “但如果作为私人居住使用，在这样的古代院落内，住房设施和住房功能是不是齐全，还是要进行考核的。”周包军介绍说。