步行街顾名思义，就是指全路段对车辆封闭，只允许行人步行的道路，它往往是城市中商业比较集中，人流比较密集的路段。在众多步行街中，武汉的三大步行街——江汉路步行街、光谷步行街和汉街特色明显，基本上代表了三种不同的商业模式——开发商完全持有商铺物业、只租不售，租售并举和历史原因形成的“租售自便”。

    本报记者近日走进武汉三大步行街，对其特色进行了探访，并请相关专家对其商业模式进行了剖析。

    江汉路位于汉口中心地带，南起沿江大道，贯通中山大道、京汉大道，北至解放大道，全长1600米，宽10至25米，是武汉著名的百年商业老街。2000年9月，江汉路改造而成的步行街开街，至今有11年，曾是武汉步行街中没有争议的“大哥大”。

    因为历史与现实的原因，在市场特色、建筑风格、运营模式等方面，江汉路步行街与汉街、光谷步行街有较大不同。

    A老街特色不可复制

    老人，老街，老建筑。多年来，要说江汉路步行街是怎么赚钱的，大多在此经营的商户都会说，来此看热闹的要比买东西的多，每天人挤人，不买不要紧，有了这种“气场”，自然就有赚头。

    10月31日下午4时，记者在江汉路靠武汉关的一端见到杨爹爹时，他正在用大水笔蘸水在江汉路的石板上练字。只见他写的是毛泽东《到韶山》中的名句“喜看稻菽千重浪，遍地英雄下夕烟”。

    练完字，杨爹爹与记者聊天时说，今年已75岁，家住在附近。“老了没什么事，又不喜欢抽烟打牌，每天都来这里练字一小时。”他说。

    老人的身后，是一幢幢耐看的各种古建筑，包括欧陆风格、罗马风格、拜占庭风格、文艺复兴式、古典主义、现代派等等。不时有摄影爱好者，拿着相机在古建筑面前“喀嚓”、“喀嚓”地拍照。

    从沿江大道看步行街，江汉关、日清银行相峙左右。作为武汉近代标志性建筑，江汉关庄重典雅的古典风格，从石材的色泽里，从科林斯柱精致的毛莨叶中，浓浓地散发开来。房屋维修的建筑师对它的评价是：一座有生命的庞大艺术品。

    徜徉在江汉路，台湾银行、上海银行、大清银行用一块块石头建成的楼房，花饰精巧，线型曲美，繁富整饬，堪称奇妙绝伦。熟悉江汉路的老人说，江汉路是武汉二十世纪建筑的博物馆，任何其他地方都无法复制。

    除了老建筑，江汉路步行街上的铜像也是一大特色。包括百年老店精益眼镜的验光老人，武汉美食热干面的捞面师傅，夏日休闲的象棋对弈者等。这些带有浓重武汉特点的形象，成为记载武汉变迁、人文生活和民生万象的符号。

    记者在走访中注意到，这些街头雕塑和街旁老建筑一起，是游客尤其是外地游客拍照留影最多的地方。

    B1/4路段因故遭拆

    汉街和光谷步行街，均为全新建造的新街。江汉路步行街却不同，是一条百年老街改造而成。相对来说，这里的商业气氛最为浓厚，有的店员拍巴掌吆喝，有的高举促销牌大声呼喊，一天到晚打折声、甩卖声不绝于耳。

    10月31日，记者在江汉路步行街上走访时注意到，沿街商户促销的理由包括新店开业、厂家破产、撤场甩卖等，理由之多让人叹为观止。

    部分抄录如下：新店开业，冬装2件8.8折，秋装6-8折；舞动金秋，买一送一；限时抢购，128元2件；撤场装修大甩卖最后一天，全场5-7折；厂房破产，抵押商品，快速处理，等等。

    江汉路是一条百年老街，全国享有盛誉，每天都有五湖四海的游客来此观光、购物。历经岁月的洗礼，这里依然热闹如常，每天街上行人川流不息。不过，也有些不同于往日的变化。

    记者在走访中发现，因为修建武汉市轨道交通2号线的原因，江汉路步行街靠王府井一边目前成为一片大工地。“因为修建地铁，步行街约四分之一的路段受到影响，部分沿街门面遭到拆除，对步行街的整体运营有些影响。”江汉路地区管理办公室有关负责人对记者说。

    记者在现场注意到，江汉路步行街靠王府井一侧围起了数百米长的施工围栏。因为工程施工的原因，围栏挤占了大半条街，部分狭窄的地方只有两三米宽，路面宽度不足正常路段的五分之一。过去沿街的老字号精益眼镜店、四季美汤包馆等已经拆除。

    C热闹背后暗含隐忧

    据了解，改造后的江汉路一度红红火火，但随着武广商圈、徐东商圈、光谷商圈等新老商圈的崛起，江汉路步行街开始陷入尴尬的境地：高档商品不如新世界、国际广场，中档商品不敌武广、世贸，低档商品不如汉正街，在定位上失去了自己的特色。

    业内人士表示，江汉路步行街基本上是“休闲体育商品一条街”，休闲和运动类的商铺占了60%。不够多元，定位不清，制约了江汉路步行街的长远发展。

    交通不便、停车不便也是制约江汉路步行街发展的瓶颈。江汉路步行街管理办公室有关人士分析，有车族消费实力强，而江汉路周边道路较窄，过往车辆行驶缓慢，经常堵车，区域内停车场严重紧缺，无形中“赶”走了这些大客户。如果解决了交通瓶颈，那么，步行街的消费实力将提升一大截。

    据了解，江汉路上有70%的商铺是租户制，业主看谁给的租金高就租给谁，导致街上品牌鱼龙混杂，甚至充斥不少地摊货，存在拉客售假现象。

    正略钧策管理咨询合伙人、管理咨询专家袁伟达分析，江汉路步行街作为传统的商业区域，其产权复杂，协调相当困难，且当时改造之时，也很难找到成熟的商业地产开发商能够主导这种改造工作，只能是政府主导，企业参与，因此就形成了目前的这种状态。

    袁伟达表示，个人更倾向于“政府牵头，企业主导”的步行街开发模式，毕竟大面积的步行街改造和开发需要协调各方力量，政府牵头可能会事半功倍，同时企业主导更有利于市场化的发展。“未来，有关方面应对步行街加强规划引导。同时，要注意文化传承，在老字号上多动脑筋，多保护那些老建筑、老字号。”湖北省经济研究所副所长、博士叶学平说，中心百货大楼、老亨达利等老字号，江汉关、步行街上的各种欧式建筑都见证了武汉的历史风云。江汉路之所以能成为武汉市的城市名片，与前述因素不无关系。新潮的东西是时尚的，但不一定是最好的。老字号本身代表一种信誉，一种品质，有着深厚的文化积淀。

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